• Суть земельного спора в Анапе

• Позиция администрации: санитарная зона курорта

• Позиция застройщика: законное право на выкуп

• Судебные решения: две инстанции в пользу инвестора

Суть земельного спора в Анапе

Апелляционный суд подтвердил законность решения, обязывающего администрацию курортной Анапы передать в частную собственность компании «АВА Инвест» (связанной с девелопером «АВА Групп») земельный участок площадью 2,5 гектара в районе поселка Виноградного. Это финальное на данный момент решение в многолетнем споре между муниципалитетом и застройщиком. Земля, о которой идёт речь, находится в аренде у «АВА Инвест» с октября 2017 года, и именно срок владения стал ключевым аргументом компании в суде. Администрация города категорически отказывалась продавать участок, ссылаясь на его особый статус, однако суды двух инстанций встали на сторону инвестора, признав его требования законными.

Позиция администрации: санитарная зона курорта

Мэрия Анапы, отказывая в выкупе земельного участка без торгов, руководствовалась нормами, призванными защитить курортные территории. Основной аргумент администрации заключался в том, что спорные 2,5 гектара сельхозземель расположены в границах зоны санитарной охраны (ЗСО) курорта федерального значения «Анапа». Земли в таких зонах, согласно законодательству, часто имеют ограничения в обороте и использовании, так как их главная функция — обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия и экологической безопасности курорта. Муниципалитет, по всей видимости, стремился предотвратить возможную смену вида разрешённого использования земли и её последующую застройку, которая могла бы негативно повлиять на курортную среду.

Позиция застройщика: законное право на выкуп

Компания «АВА Инвест» основывала свои требования на прямом положении Земельного кодекса РФ. Согласно статье 36, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного без торгов, по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды приобретает право на его выкуп, за исключением ряда случаев. Застройщик утверждал, что его участок не попадает под установленные законом ограничения, а отказ администрации является неправомерным и нарушает его имущественные права. После получения письменного отказа «АВА Инвест» обратилась в арбитражный суд за защитой.

Судебные решения: две инстанции в пользу инвестора

Разрешение спора потребовало тщательной судебной проверки, включая назначение землеустроительной экспертизы.

• Решение суда первой инстанции. Арбитражный суд Краснодарского края в конце 2021 года удовлетворил иск «АВА Инвест». Решающим доказательством стало заключение экспертов, которое установило, что конкретный земельный участок не ограничен в обороте, несмотря на его нахождение в пределах округа санитарной охраны. Суд признал отказ администрации необоснованным и обязал её заключить с компанией договор купли-продажи.

• Подтверждение апелляции. Администрация Анапы обжаловала это решение, но Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в марте 2022 года оставил его в силе. Судьи апелляционной инстанции повторно исследовали все материалы дела, включая документы о зонировании территории, и не нашли правовых препятствий для реализации застройщиком своего права на выкуп. Таким образом, судебные акты вступили в законную силу.

Данное дело иллюстрирует классический конфликт между интересами муниципалитета, стремящегося сохранить контроль над стратегически важными территориями, и правами инвесторов, действующих в рамках закона. Пока администрация пыталась апеллировать к общим нормам о защите курорта, застройщик доказал в суде, что конкретный участок таким ограничениям не подлежит. Это прецедент, который может повлиять на другие подобные споры в курортных регионах, где значительные площади земель формально находятся в зонах с особыми условиями использования, но при этом уже вовлечены в хозяйственный оборот.

_____________________________________

Апелляционный суд не разделил негодование мэрии Анапы по поводу передачи в собственность компании «АВА Инвест», связанной с девелопером «АВА Групп», 2,5 га сельхозземель в районе поселка Виноградного. Продать застройщику землю без торгов администрацию в конце 2021 года обязал краевой арбитражный суд. >Спорным участком «АВА Инвест» владеет на правах аренды с октября 2017 года. По законодательству, спустя три года с момента заключения соглашения компания получила право выкупить землю без торгов. Но на такой запрос застройщика администрация ответила отказом. Как указали в мэрии, земля находится в границах зоны санитарной охраны курорта, поэтому не подлежит передаче в частную собственность.>«АВА Инвест» с этим не согласилась и обратилась в суд. Назначенная экспертиза показала, что спорный земельный участок не ограничен в обороте. На этом основании суд поддержал требование застройщика.>В марте 2022 года Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд признал такое решение законным. Суд еще раз изучил все документы и не увидел препятствий для выкупа.>Так что, возможно, скоро «АВА Инвест» засеет эти земли пшеницей или переведет их в другую категорию и развернет там стройку, ведь, согласно заключению эксперта, участок не относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. Ренессанс бизнес-империи АВА сейчас отмечается и на краснодарском направлении.

Автор: Иван Харитонов